Si te encuentras pensando «mi inquilino no paga el alquiler, ¿qué hago?», no estás solo. El impago de rentas es uno de los problemas más frecuentes en el arrendamiento de vivienda en España y, además, uno de los que mayor urgencia genera para los propietarios.
La buena noticia es que la ley prevé mecanismos eficaces para recuperar tanto la posesión de la vivienda como las cantidades adeudadas. Sin embargo, actuar correctamente desde el principio es clave para evitar retrasos y pérdidas económicas mayores.
Cambio legal vigente desde el 8 de octubre de 2026
El RDL 29/2026 introduce nuevas reglas para arrendatarios vulnerables sin alternativa habitacional, incluida una enervación extraordinaria con intervención de la Administración en determinados desahucios por impago. A 27 de octubre de 2026 no consta en el BOE su convalidación ni su derogación y sigue pendiente de control parlamentario. El requerimiento previo sigue siendo relevante, pero ya no permite afirmar sin matices que impedirá toda enervación.
Qué ocurre legalmente cuando un inquilino no paga el alquiler
El impago del alquiler constituye un incumplimiento grave del contrato de arrendamiento. En España, esta situación está regulada principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Cuando el arrendatario deja de pagar la renta, el propietario tiene derecho a:
- Reclamar las cantidades debidas.
- Resolver el contrato de alquiler.
- Recuperar la posesión de la vivienda.
Es importante tener en cuenta que no es necesario que el impago se prolongue durante meses. Un solo impago ya permite iniciar acciones legales.
Consejo Práctico
Con un solo mes de impago ya puede iniciarse el procedimiento de desahucio. No es necesario acumular deuda durante meses. Actuar pronto ayuda a limitar la deuda acumulada, aunque la duración del procedimiento depende de cada caso.
Qué hacer si tu inquilino no paga: primeros pasos
Antes de iniciar un procedimiento judicial, es recomendable seguir una serie de pasos que pueden facilitar la resolución del conflicto o reforzar tu posición jurídica.
1. Verificar el impago
Asegúrate de que el pago no se ha realizado. Revisa el contrato de arrendamiento, la fecha de vencimiento de la renta y posibles incidencias bancarias antes de actuar.
2. Contactar con el inquilino
En algunos casos, el impago puede deberse a una situación puntual. Un primer contacto puede permitir aclarar la situación o alcanzar un acuerdo. Sin embargo, este paso no debe demorarse.
3. Requerimiento fehaciente de pago (burofax)
Si el impago persiste, es fundamental enviar un requerimiento fehaciente, preferentemente mediante burofax con certificado de contenido y acuse de recibo, reclamando las cantidades debidas.
Este paso es especialmente importante para la enervación ordinaria regulada en la LEC. Sin embargo, el RDL 29/2026 introduce una enervación extraordinaria en determinados supuestos de vulnerabilidad: es independiente de la ordinaria y puede producirse aunque exista requerimiento fehaciente previo. Por eso deben distinguirse ambos regímenes.
El burofax: la pieza clave del proceso
Un burofax mal redactado o enviado por vías no fehacientes puede privar al propietario de su posición ventajosa frente a la enervación. El requerimiento debe cumplir requisitos formales específicos para surtir plenos efectos jurídicos.
Saber más sobre Derecho CivilCómo funciona el desahucio por impago de alquiler
Si el inquilino no paga, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio por impago, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Qué es el desahucio?
El desahucio es el procedimiento judicial que permite recuperar la posesión de la vivienda y reclamar las rentas impagadas de forma simultánea.
¿Cómo se inicia?
El procedimiento comienza con la presentación de una demanda judicial —con abogado y procurador— en la que se solicita el desahucio del inquilino y el pago de las cantidades adeudadas. Tras la LO 1/2025, el artículo 5 exige con carácter general acreditar una actividad negociadora previa en los procesos civiles, y el desahucio por falta de pago no figura entre las excepciones del artículo 5.2. Además, la demanda debe indicar las circunstancias relativas a la enervación, si la vivienda es habitual y si el arrendador es gran tenedor y, si no lo es, acompañar certificación del Registro de la Propiedad (art. 439 LEC). Por ello, antes de demandar conviene revisar el contrato y las comunicaciones existentes y documentar la negociación previa.
¿Qué ocurre después?
- El juzgado admite la demanda a trámite y notifica al inquilino.
- Se fija fecha para el lanzamiento (desalojo).
- El inquilino puede pagar, oponerse o no actuar; además, deben comprobarse por separado la enervación ordinaria y la extraordinaria del RDL 29/2026.
- Si no paga ni se opone, el procedimiento continúa hasta el desalojo efectivo.
Cuánto tarda y qué cantidades puedes reclamar
Duración del procedimiento
La duración del procedimiento puede variar según el juzgado, la situación procesal del arrendatario, la existencia de oposición, la eventual vulnerabilidad y las incidencias que puedan surgir. En términos orientativos, algunos procedimientos se resuelven en pocos meses; otros pueden prolongarse significativamente, especialmente si existe oposición o circunstancias de vulnerabilidad. Por este motivo, conviene revisar el asunto desde el primer impago. Si necesita una estimación para su caso concreto, puede solicitar la valoración inicial de un desahucio por impago.
Cantidades reclamables
En un procedimiento de desahucio por impago, el propietario puede reclamar:
- Rentas impagadas hasta la recuperación de la vivienda.
- Cantidades asimiladas: gastos de suministros si están pactados en el contrato (la LEC permite acumular las rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas, art. 437.4.3.ª).
- Intereses por mora.
- Costas del procedimiento judicial.
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando?
La enervación ordinaria depende, entre otros requisitos, de que no exista una enervación anterior y de que no haya mediado el requerimiento fehaciente de pago previsto en el artículo 22.4 de la LEC (al menos treinta días antes de presentar la demanda). Además, el RDL 29/2026 introduce una enervación extraordinaria en determinados casos de vulnerabilidad, independiente de la ordinaria y posible aunque exista requerimiento previo.
Cómo prevenir el impago de alquiler
Aunque no siempre es posible evitar el impago, existen medidas preventivas que reducen el riesgo:
- Analizar la solvencia del inquilino antes de firmar el contrato.
- Pactar únicamente las garantías adicionales permitidas por la LAU; tras el RDL 29/2026 no puede imponerse al arrendatario un seguro de impago.
- Redactar correctamente el contrato de arrendamiento con cláusulas de resolución claras.
Marco Legal Aplicable
El procedimiento de desahucio por impago se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), especialmente el artículo 27.2.a, y por los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). La legislación española protege al propietario y garantiza vías judiciales eficaces para recuperar la vivienda.
Preguntas frecuentes sobre impago de alquiler
¿Cuántos meses deben pasar para desahuciar a un inquilino?
No es necesario esperar varios meses. Un solo impago permite iniciar el procedimiento de desahucio por impago ante los tribunales.
¿Puedo cambiar la cerradura si no paga?
No. Cambiar la cerradura sin resolución judicial puede considerarse un delito de coacciones. Es imprescindible seguir el cauce judicial.
¿Qué pasa si el inquilino no recoge la notificación judicial?
Si no se localiza al arrendatario en la vivienda arrendada ni en el domicilio designado en el contrato, la LEC permite practicar la comunicación por edictos sin más trámites (art. 164). La falta de recogida, por sí sola, no paraliza el proceso.
¿Puedo reclamar la deuda además del desahucio?
Sí. Es habitual reclamar el desahucio y todas las cantidades adeudadas —rentas, gastos e intereses— en la misma demanda judicial.
¿El inquilino puede evitar el desahucio pagando?
La enervación ordinaria depende de los requisitos de la LEC, incluida la inexistencia de una enervación anterior y el efecto del requerimiento fehaciente de pago efectuado al menos treinta días antes de la demanda (art. 22.4 LEC). La enervación extraordinaria del RDL 29/2026 es independiente y puede operar en determinados casos de vulnerabilidad aunque exista requerimiento previo.
¿Es obligatorio acudir a abogado?
Sí. El procedimiento de desahucio por impago requiere la intervención de abogado y procurador.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
La duración puede variar según el juzgado, la situación procesal del arrendatario, la existencia de oposición, la eventual vulnerabilidad y las incidencias que puedan surgir. Actuar desde el primer impago ayuda a limitar la deuda acumulada.
Cuándo acudir a un abogado si tu inquilino no paga
El impago del alquiler es una situación que debe gestionarse correctamente desde el principio. Un error en los pasos iniciales puede retrasar el procedimiento o dificultar la recuperación de la vivienda.
Un abogado especializado puede ayudarte a:
- Redactar el requerimiento de pago con plenos efectos jurídicos.
- Iniciar el procedimiento de desahucio con rapidez y sin errores formales.
- Reclamar todas las cantidades debidas: rentas, gastos, intereses y costas.
- Evitar errores que puedan alargar el proceso o perjudicar tu posición.
Contar con asesoramiento jurídico desde el primer momento ayuda a evitar errores formales y elegir la estrategia más adecuada; el resultado y los plazos dependen de cada caso.
Si el problema ya no es informativo sino urgente —impago acumulado, negativa del inquilino a abandonar la vivienda o necesidad de reclamar rentas—, consulte la página de abogado de desahucio por impago en Madrid donde explicamos cómo abordamos este tipo de asuntos.
Responsable jurídico: José Alberto Pérez Álvarez, Socio Director de San Miguel Loyola Abogados (Derecho Civil y Mercantil), con la coordinación de la dirección del despacho. Conozca al equipo.
Proteja sus derechos como propietario
Si te enfrentas a un inquilino que no paga el alquiler, actuar con una estrategia jurídica adecuada es la forma más eficaz de recuperar tu vivienda y minimizar las pérdidas.
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Cuéntenos brevemente su situación: contrato de arrendamiento, mensualidades impagadas, si ha enviado burofax u otra comunicación al inquilino, y el estado actual del inmueble.