Impago alquiler desahucio Madrid abogado
Arrendamientos Urbanos

Abogado para desahucio por impago de alquiler en Madrid

Analizamos el contrato, las rentas adeudadas y la situación procesal para reclamar el pago y solicitar la recuperación de la posesión por la vía adecuada.

Actualización normativa · 27 de octubre de 2026

El RDL 29/2026, vigente con carácter general desde el 8 de octubre, introduce nuevas reglas de suspensión y una enervación extraordinaria para determinados arrendatarios vulnerables sin alternativa habitacional. A 27 de octubre de 2026 no consta en el BOE su convalidación ni su derogación, por lo que sigue pendiente de control parlamentario. Antes de presentar demanda debe revisarse su posible aplicación, incluida la disposición transitoria para procedimientos en curso.

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Requerimiento Previo de Pago

Redacción y envío de un requerimiento fehaciente cuando resulte conveniente para acreditar la deuda, documentar la negociación previa y producir los efectos previstos para la enervación ordinaria. No es un automatismo: el RDL 29/2026 permite una enervación extraordinaria en determinados supuestos de vulnerabilidad incluso aunque exista requerimiento previo.

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Desahucio por Impago (Juicio Verbal de Desahucio)

Interposición de demanda de desahucio por impago de rentas con acumulación de la reclamación de rentas y cantidades análogas vencidas. Tras la LO 1/2025, el artículo 5 exige con carácter general acreditar una actividad negociadora previa en los procesos civiles, y el desahucio por falta de pago no figura entre las excepciones del artículo 5.2. Además, la demanda debe indicar las circunstancias relativas a la enervación, si la vivienda es habitual y si el arrendador es gran tenedor (art. 439 LEC). Antes de demandar conviene revisar el contrato y las comunicaciones existentes, y documentar adecuadamente la negociación previa.

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Proceso Monitorio de Reclamación de Rentas

Cuando el inquilino ha abandonado el inmueble pero quedan rentas sin pagar, el proceso monitorio permite reclamar cantidades de forma ágil. Si no hay oposición, se obtiene título ejecutivo sin necesidad de juicio oral. Con carácter general, también requiere acreditar una actividad negociadora previa (art. 5 LO 1/2025).

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Reclamación de Daños en la Vivienda

Si el inquilino ha causado desperfectos en la vivienda, valoramos la vía adecuada para reclamarlos. La LEC limita la acumulación de acciones en el juicio verbal (art. 437.4): en el desahucio por falta de pago permite acumular las rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas, pero la acumulación de otros daños no es automática y se estudia en cada caso; cuando no procede, se reclaman por vía independiente. Asesoramos también sobre la retención de la fianza y su liquidación.

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Ejecución del Lanzamiento

Gestión del procedimiento de ejecución hasta el lanzamiento efectivo del inquilino. Coordinación con el juzgado, el procurador y, si es preciso, con los servicios de cerrajería y mudanza para recuperar la posesión del inmueble.

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Revisión del Contrato y Prevención

Revisión del contrato antes de firmarlo para comprobar renta, duración, garantías permitidas, reparaciones y causas de resolución. Tras el RDL 29/2026 no puede imponerse al arrendatario un seguro de impago y las garantías adicionales de vivienda habitual quedan sujetas a límites legales.

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Desahucio por impago y reclamación de rentas: dos objetivos en una misma estrategia

En la mayoría de los asuntos de impago de alquiler, el propietario persigue dos objetivos simultáneos: recuperar la posesión de la vivienda y reclamar las rentas vencidas e impagadas. El procedimiento especial de la LAU permite acumular ambas acciones en una misma demanda, lo que resulta más eficiente que tramitarlas por separado.

Antes de presentar la demanda, conviene revisar el contrato, las cantidades exactas adeudadas, las comunicaciones previas con el arrendatario y si concurren circunstancias que puedan afectar al procedimiento —como la situación de vulnerabilidad del inquilino o la existencia de un seguro de impago—. Este análisis previo determina la estrategia procesal más adecuada.

Conviene revisar el asunto cuanto antes: mientras la deuda se acumula, su recuperación puede complicarse. Solicite una valoración inicial del asunto para conocer su posición antes de decidir cómo actuar.

Documentación que necesita el abogado para valorar su caso

Para realizar una valoración inicial del asunto y diseñar la estrategia adecuada, solicitamos habitualmente:

  • Contrato de arrendamiento y, si existe, sus modificaciones o prórrogas.
  • Justificantes de impago: extractos bancarios, recibos devueltos o cualquier documento que acredite las rentas no abonadas.
  • Comunicaciones con el inquilino: mensajes, correos, conversaciones que reflejen la reclamación o el reconocimiento de la deuda.
  • Burofax, requerimientos o intentos de negociación, si se han realizado, para valorar el estado de las MASC.
  • Datos del inmueble: referencia catastral, dirección completa y, si existe, póliza de seguro de impago de alquiler.
  • Datos sobre la vivienda y sobre el arrendador: si es vivienda habitual de la persona ocupante y relación de propiedades del arrendador. Si no es gran tenedor, la demanda debe acompañar certificación del Registro de la Propiedad (art. 439.6 LEC).
  • Detalle de cantidades vencidas: importes, fechas de vencimiento y conceptos adeudados (renta, suministros pactados, etc.).

Guía práctica

¿Su inquilino no paga? Lea nuestra guía paso a paso

Explicamos todos los pasos desde el primer impago hasta el lanzamiento, los plazos reales y los errores más frecuentes de los propietarios.

Leer guía completa

Si usted es arrendatario y ha recibido una demanda de desahucio o una fecha de lanzamiento, consulte nuestra página sobre desahucios y suspensión de lanzamientos en 2026, donde explicamos las posibles vías de oposición, suspensión o negociación y cuándo conviene una revisión urgente de la documentación.

Cuando el problema no deriva de un contrato de arrendamiento sino de una factura, un préstamo o un acuerdo contractual impagado, puede consultarse nuestra página de reclamación de cantidad en Madrid.

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"Revisamos su contrato y su situación procesal antes de proponer ninguna actuación."

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Responsable jurídico: José Alberto Pérez Álvarez, Socio Director de San Miguel Loyola Abogados (Derecho Civil y Mercantil), con la coordinación de la dirección del despacho. Conozca al equipo.

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Preguntas frecuentes

Preguntas Frecuentes

¿Puedo iniciar un desahucio si mi inquilino no paga el alquiler?+
Sí. Un único impago ya faculta al arrendador para iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago, sin necesidad de esperar a que se acumule deuda durante meses. Conviene analizar el contrato, las comunicaciones existentes y la situación procesal antes de actuar.
¿Puedo reclamar las rentas impagadas junto con el desahucio?+
Sí. El procedimiento de desahucio por impago permite acumular la acción de desahucio —recuperación de la posesión— con la reclamación de todas las cantidades adeudadas: rentas, cantidades asimiladas e intereses. Es la vía más eficiente para el propietario.
¿Tengo que enviar un burofax antes de demandar?+
El burofax u otra comunicación fehaciente puede ser útil para acreditar la reclamación y, en su caso, el intento de solución extrajudicial, pero debe valorarse según el asunto. Es relevante para la enervación ordinaria: no procede si el arrendador requirió de pago por un medio fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y el pago no se había efectuado (art. 22.4 LEC). La enervación extraordinaria introducida por el RDL 29/2026 puede operar en determinados casos de vulnerabilidad aunque exista requerimiento previo.
¿Afecta la LO 1/2025 a los desahucios por impago?+
El artículo 5 de la LO 1/2025 exige con carácter general una actividad negociadora previa en los procesos declarativos y especiales de la LEC, con las excepciones de los apartados 5.2 y 5.3; el desahucio por falta de pago no figura entre las excepciones del artículo 5.2. Se entiende cumplida con mediación, conciliación, oferta vinculante o negociación directa entre las partes o sus abogados, siempre que haya identidad entre el objeto de la negociación y el del litigio. Por ello, antes de demandar conviene revisar el contrato y las comunicaciones existentes y documentar esa actividad.
¿Qué documentación necesita el abogado para valorar el caso?+
Para realizar una valoración inicial necesitamos: el contrato de arrendamiento, los justificantes de impago que acrediten las rentas no abonadas, las comunicaciones con el inquilino, los requerimientos o burofax si existen, los datos identificativos del inmueble y el detalle de las cantidades vencidas.
¿Qué debe indicar y aportar el propietario en la demanda de desahucio?+
La LEC no admite la demanda de desahucio por falta de pago si el arrendador no indica las circunstancias que permitan o no la enervación (art. 439.3) ni, en las demandas de recuperación de la posesión, si no especifica si el inmueble es vivienda habitual de la persona ocupante y si el demandante es gran tenedor; si no lo es, debe acompañar certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades (art. 439.6).
¿Cuánto puede tardar un desahucio por impago?+
La duración del procedimiento puede variar según el juzgado, la situación procesal del arrendatario, la existencia de oposición, la eventual vulnerabilidad y las incidencias que puedan surgir. Algunos procedimientos se resuelven en pocos meses; otros, especialmente con oposición o circunstancias de vulnerabilidad, pueden prolongarse significativamente.
¿Qué ocurre si el inquilino alega vulnerabilidad?+
El RDL 29/2026 prevé distintos efectos cuando se acredita vulnerabilidad y no existe alternativa habitacional: suspensión en determinados procesos y, en ciertos desahucios por impago, intervención de la Administración mediante alternativa habitacional, pago o consignación. Deben revisarse la parte demandante, la fase procesal y los requisitos del caso.
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