Estado de la norma a 27 de octubre de 2026
Está vigente. El RDL 29/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre y entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre. A la fecha de esta actualización no consta todavía un acuerdo de convalidación o derogación. Tras la disolución de las Cortes del 6 de octubre, el control del artículo 86.2 de la Constitución corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Ese control es posterior y no suspende su eficacia: la norma se aplica desde el 8 de octubre y esta página se actualizará cuando el Congreso se pronuncie.
El mismo día se publicó el RDL 28/2026, que reescribe el artículo 10 de la LAU (prórroga de los contratos de vivienda habitual) y entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026, no antes. Tampoco consta, a 27 de octubre, su convalidación ni su derogación. Véase la sección específica.
Respuesta directa
El RDL 29/2026 no se limita a prorrogar medidas de desahucio. Modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Vivienda y la Ley de Enjuiciamiento Civil; introduce reglas fiscales y de crédito inmobiliario; regula publicidad de alquileres y crea instrumentos de vivienda asequible y financiación. Su efecto depende de la fecha del contrato o procedimiento, del tipo de arrendamiento, de la condición de gran tenedor y de las reglas transitorias.
Qué ocurrió con los RDL 26/2026 y 27/2026
El Congreso acordó derogar los RDL 26/2026 y 27/2026, y los acuerdos de derogación se publicaron en el BOE el 2 de octubre de 2026. El RDL 29/2026, aprobado después, es una disposición distinta. Aunque recupera gran parte del paquete normativo, no debe citarse como una simple continuidad automática: incorpora ajustes y añade una regulación específica sobre publicidad de arrendamientos en su artículo 20.
Para contratos, demandas y actuaciones iniciadas durante la sucesión de normas es imprescindible revisar las fechas y las disposiciones transitorias. La mera similitud entre textos no sustituye ese análisis.
Cambios principales por materia
Arrendamientos de vivienda y contratos temporales
El artículo 3 redefine el arrendamiento de vivienda y el de temporada, exige una causa temporal real y acreditable, regula duración y encadenamiento de contratos, limita determinadas garantías, refuerza el régimen de reparaciones y amplía el tanteo y retracto. También modifica prórrogas, desistimiento, actualización de renta y gastos.
Desahucios, vulnerabilidad y enervación
Los artículos 2 y 5 y la disposición transitoria segunda introducen suspensiones hasta el 31 de diciembre de 2030 en determinados supuestos y una enervación extraordinaria con intervención administrativa en ciertos desahucios por falta de pago. No es una paralización general: cambian los requisitos según quién demande, la vulnerabilidad acreditada, la alternativa habitacional y la fase del procedimiento.
Si es propietario y no cobra la renta, consulte qué hacer si el inquilino no paga el alquiler o el servicio de abogado para desahucio por impago en Madrid. Para el estado general de las suspensiones, vea desahucios y suspensión de lanzamientos en 2026.
Renta, prórroga y anuncios
La disposición final quinta prevé, previa solicitud del arrendatario y si se cumplen sus requisitos (entre ellos, estar al corriente de pago y haberlo estado en los ocho meses anteriores), prórrogas extraordinarias anuales de hasta dos años para contratos vigentes que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. La final sexta limita determinadas actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027. El artículo 20 obliga a incluir en los anuncios cierta información sobre índice de referencia, límite de renta, identificador de la vivienda y condición de gran tenedor.
Hipotecas y cesión de créditos
El artículo 5 añade requisitos documentales en ejecuciones hipotecarias. La disposición final primera regula la cesión de créditos inmobiliarios: preserva defensas del prestatario, incorpora obligaciones informativas y contiene reglas específicas para créditos vinculados al Código de Buenas Prácticas. Se aplica a cesiones posteriores a la entrada en vigor, con independencia de cuándo se firmó el crédito.
Fiscalidad de la vivienda
Los artículos 6 a 10 modifican IRPF, IVA, IBI, SOCIMI y coeficientes de plusvalía municipal, con fechas de efecto distintas. Entre otras medidas, se revisan reducciones sobre rendimientos del alquiler, se introduce una deducción estatal para determinados arrendatarios y se regulan incentivos y recargos vinculados al uso residencial, el alquiler asequible, la vivienda vacía o el alojamiento turístico.
RDL 28/2026: prórroga de los contratos desde el 15 de noviembre de 2026
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, se publicó en el BOE el 7 de octubre. Modifica únicamente el artículo 10 LAU y su disposición final segunda fija su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Hasta esa fecha sigue aplicándose el artículo 10 con la redacción dada por el RDL 29/2026.
| Aspecto (art. 10 LAU) | Hasta el 14 de noviembre de 2026 (RDL 29/2026) | Desde el 15 de noviembre de 2026 (RDL 28/2026) |
|---|---|---|
| Prórroga tras el plazo mínimo (cinco años; siete si el arrendador es persona jurídica) | Prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años más | Prórroga tácita y obligatoria por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) |
| Preaviso del arrendador para no prorrogar | Cuatro meses | Seis meses (el arrendatario sigue con dos) |
| Indemnización al arrendatario si el arrendador no prorroga | No regulada en este artículo | La mayor de doce mensualidades (según el sistema estatal de referencia de precios) o una mensualidad por año de residencia, salvo las excepciones del apartado 2 (por ejemplo, necesidad de vivienda permanente para el arrendador persona física o sus familiares hasta el segundo grado) |
Reglas transitorias. La nueva redacción se aplica a los contratos vigentes el 15 de noviembre solo respecto de los vencimientos posteriores. Las comunicaciones de no prórroga hechas antes de la publicación conservan su eficacia y no generan indemnización. Si a esa fecha restan menos de seis meses para el vencimiento, el preaviso del arrendador puede darse con cuatro meses de antelación. Los contratos que ya estén en la prórroga anual del antiguo artículo 10.1 la completan y después quedan sujetos a la nueva redacción. En los contratos en tácita reconducción, la nueva regla se aplica desde el primer vencimiento posterior y se computa el tiempo anterior.
Coordinación con la disposición final quinta del RDL 29/2026. La prórroga extraordinaria de hasta dos años no se aplica cuando proceda la prórroga del nuevo artículo 10.1. Si se aplica a un contrato cuyo arrendador comunicó válidamente que no prorrogaba, el contrato se extingue al terminar esa prórroga, salvo acuerdo o nuevo contrato, y nace el derecho a indemnización si no concurre ninguna de las excepciones del artículo 10.2.
Si el RDL 28/2026 fuera derogado. Si lo fuera antes del 15 de noviembre, no llegaría a aplicarse y seguiría vigente el artículo 10 en la redacción del RDL 29/2026. Si lo fuera después, deberían analizarse los efectos sobre los vencimientos y comunicaciones ya producidos.
Fechas que deben comprobarse
- 8 de octubre de 2026: entrada en vigor general.
- 15 de noviembre de 2026: entrada en vigor del RDL 28/2026 (nueva redacción del artículo 10 LAU).
- 1 de diciembre de 2026: entrada en vigor de determinadas modificaciones de IVA y de los coeficientes de plusvalía municipal.
- 31 de diciembre de 2027: fecha final de la limitación extraordinaria de actualización de renta.
- 31 de diciembre de 2028: referencia temporal de la prórroga extraordinaria para ciertos contratos vigentes.
- 31 de diciembre de 2030: fecha límite de varias medidas frente a adquisiciones especulativas y de suspensión de determinados lanzamientos.
Qué documentación conviene revisar
La respuesta jurídica no depende solo del texto del decreto. Conviene reunir el contrato y sus prórrogas, recibos y comunicaciones, fecha de notificación o demanda, resolución judicial si existe, información registral sobre la titularidad y, cuando se alega vulnerabilidad, la documentación económica y social disponible.
En una compraventa o cesión de crédito también deben revisarse la escritura, la fecha del acuerdo vinculante, la tasación, la condición de gran tenedor y la fecha exacta de transmisión.
Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 28/2026, texto oficial en el BOE.
- Real Decreto-ley 29/2026, texto oficial y consolidado en el BOE.
- Resolución de derogación del Real Decreto-ley 26/2026.
- Resolución de derogación del Real Decreto-ley 27/2026.
- Constitución Española, arts. 78 y 86.
- Real Decreto 806/2026, de disolución de las Cortes.
Autor y responsable jurídico: José Alberto Pérez Álvarez, Socio Director de San Miguel Loyola Abogados (Derecho Civil y Mercantil). Última actualización: .
Información general y sujeta a revisión por cambios parlamentarios, reglamentarios o jurisprudenciales. No constituye un dictamen ni sustituye el análisis del contrato, procedimiento y documentación concretos.
Preguntas frecuentes
¿Está vigente el Real Decreto-ley 29/2026?
Sí. Se publicó el 7 de octubre de 2026 y su regla general de entrada en vigor opera desde el 8 de octubre. Algunas medidas tienen fechas específicas. A 27 de octubre de 2026, último BOE publicado antes de esta revisión, seguía sin constar su convalidación ni su derogación, y estaba pendiente del control parlamentario posterior previsto en el artículo 86 de la Constitución, que no suspende su eficacia.
¿Sustituye a los RDL 26/2026 y 27/2026?
Los RDL 26/2026 y 27/2026 fueron derogados por el Congreso; los acuerdos de derogación se publicaron en el BOE el 2 de octubre. El RDL 29/2026 es una norma nueva y debe aplicarse por su propio texto y sus reglas transitorias.
¿Qué cambia en el alquiler temporal?
La causa temporal debe ser real y acreditable. Con carácter general, el contrato temporal supera 31 días y no excede de 12 meses; la falta de causa suficiente, determinadas prórrogas o la concatenación de contratos puede llevar a su consideración como arrendamiento de vivienda habitual.
¿Qué cambia en los desahucios por impago?
Se introducen nuevas reglas de suspensión para personas vulnerables sin alternativa habitacional y una enervación extraordinaria con intervención de la Administración en determinados procesos. La aplicación exige revisar quién demanda, la vulnerabilidad, la fase del procedimiento y las disposiciones transitorias.
¿Se puede subir la renta en 2026 y 2027?
La disposición final sexta establece un régimen extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027: no procede incremento si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de referencia; en los demás casos rige el nuevo pacto y, sin acuerdo, el incremento no puede superar el 2 %. También debe comprobarse el límite ordinario del IRAV y la situación concreta del contrato.
¿Qué es el RDL 28/2026 y cuándo se aplica?
Es un decreto-ley distinto, publicado el mismo día, que reescribe el artículo 10 LAU: prórroga por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), preaviso del arrendador de seis meses e indemnización al arrendatario si no se prorroga, con excepciones. Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y solo afecta a vencimientos posteriores. Hasta entonces rige el artículo 10 en la redacción del RDL 29/2026. A 27 de octubre no consta su convalidación ni su derogación.