Abogado para compraventa de vivienda en Madrid

En una compraventa de vivienda, lo que se puede negociar disminuye a medida que se asumen obligaciones. Por eso la primera pregunta no es qué cláusula revisar, sino en qué punto está la operación.

Si ya hay fecha de notaría

Antes del otorgamiento conviene tener cerrados, como mínimo, el borrador de escritura, la forma y el momento del pago, la cancelación de las cargas que deban desaparecer, la situación de la vivienda en cuanto a posesión y la certificación de deudas con la comunidad, que en propiedad horizontal el transmitente debe aportar salvo exoneración expresa del adquirente (art. 9.1.e LPH).

La revisión jurídica de parte se organiza por riesgos. Cada fila relaciona una señal de alerta con el documento que permite comprobarla y con la decisión que puede depender de ella.

Entregar una cantidad «como señal» es habitual y suele llamarse arras, pero ese nombre no basta para saber qué se ha pactado.

Arras confirmatorias

Confirman el contrato y suelen operar como parte del precio o principio de ejecución: acreditan que existe un compromiso, pero no atribuyen por sí solas una facultad de desistir.

Arras penales

Funcionan como garantía o pena frente al incumplimiento, en los términos pactados. El Tribunal Supremo ha señalado que una cláusula de pérdida o devolución duplicada por incumplimiento no equivale necesariamente a arras penitenciales, porque puede responder a una función penal (STS 498/2009, de 29 de junio, Sala Primera, ECLI:ES:TS:2009:4440).

Arras penitenciales

El art. 1454 CC prevé que, si mediaron arras o señal, el contrato pueda rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Es el régimen de las arras penitenciales, y exige que las partes hayan pactado esa facultad: la literalidad del contrato, la remisión expresa a esa norma y la explicación de las consecuencias son relevantes para identificarlas (STS 270/2025, de 19 de febrero, Sala Primera, ECLI:ES:TS:2025:726; STS 116/2013, de 25 de febrero, Sala Primera, ECLI:ES:TS:2013:672). La jurisprudencia distingue las tres clases (STS 485/2014, de 23 de septiembre, Sala Primera, ECLI:ES:TS:2014:3746) y la calificación depende de interpretar el conjunto del contrato (STS 719/2010, de 11 de noviembre, Sala Primera, ECLI:ES:TS:2010:5875).

Qué ocurre ante un desistimiento o un incumplimiento

Depende de la clase de arras y de lo pactado. La fórmula popular de perder la señal o devolverla duplicada solo describe, en su caso, las arras penitenciales. Si no lo son, el comprador y el vendedor pueden tener que acudir a las reglas generales del incumplimiento (por ejemplo, el art. 1124 CC: exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización de daños), y no debe olvidarse que la venta se perfecciona cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio aunque no se hayan entregado (art. 1450 CC).

Si el contrato condiciona expresamente la compra a obtener financiación y regula las consecuencias de su denegación, puede proceder la recuperación de lo entregado en los términos pactados y con la acreditación correspondiente. Si no existe esa condición, la falta de financiación puede dejar al comprador expuesto a las consecuencias previstas en el contrato.

Qué puede necesitar concretar una cláusula de financiación

• El importe mínimo de financiación.
• El plazo para solicitarla y la fecha límite.
• La entidad o el número de intentos, cuando proceda.
• Cómo se acredita la solicitud y la respuesta.
• Qué se considera denegación suficiente.
• La consecuencia de la denegación y la posible prórroga.
• La coordinación con la tasación y con el calendario de la escritura.

No existe una cláusula universal: cada operación exige su propia redacción.

Dos contratos, dos calendarios

El contrato entre comprador y vendedor y el proceso entre banco y prestatario son relaciones distintas. El banco decide si financia tras analizar solvencia y garantía; una aprobación previa no garantiza necesariamente la operación final, y la financiación no revisa todos los riesgos jurídicos de la compraventa. Además, la entidad debe entregar la FEIN y el resto de la documentación precontractual con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma del préstamo (art. 14 de la Ley 5/2019), un plazo que conviene cruzar con los plazos de las arras.

La revisión de titularidad contempla, según el caso: quién es el titular registral; si hay varios propietarios y si todos intervienen; la capacidad y legitimación del vendedor, incluidos los poderes de representación; los usufructos; las hipotecas; los embargos y anotaciones; las servidumbres y limitaciones inscritas; y las prohibiciones o restricciones.

Por eso, cuando el vendedor tiene una carga que debe desaparecer, conviene acordar de antemano quién tramita la cancelación, con qué documentos, en qué plazo y cómo se coordina con el pago del precio.

No necesariamente. La nota simple es una pieza esencial del análisis, pero es una pieza dentro de él.

Registro y Catastro no tienen por qué coincidir en todo, y una diferencia no implica por sí sola un defecto jurídico; pero una discrepancia de superficie, de anexos u obras puede requerir comprobación registral, catastral y técnica antes de que el contrato asigne sus consecuencias. La Ley 13/2015 reforzó la coordinación entre ambas instituciones, especialmente cuando existe representación gráfica coordinada.

Son señales de alerta los metros distintos, una terraza o anexo poco claro, una ampliación, un cerramiento, una reforma o una distribución diferente de la documentada. El abogado identifica su relevancia contractual; la medición y la inspección corresponden a un técnico competente.

En propiedad horizontal, el adquirente de una vivienda responde con el propio inmueble de las cantidades que los anteriores titulares adeuden a la comunidad por gastos generales, hasta el límite de las imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). Además, en la escritura el transmitente debe declarar si está al corriente y aportar una certificación coincidente, salvo que el adquirente lo exonere expresamente; la certificación debe emitirse en un máximo de siete días naturales desde su solicitud.

IBI

Conviene revisar la documentación disponible. La condición de sujeto pasivo frente al Ayuntamiento y el reparto económico del IBI entre comprador y vendedor son cuestiones diferentes; cualquier repercusión entre las partes debe analizarse conforme al contrato y al régimen jurídico aplicable. No se trata aquí la fiscalidad con más detalle.

Vivienda alquilada

Comprar una vivienda alquilada no extingue automáticamente el arrendamiento. Con carácter general, el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador anterior era persona jurídica) y, si la duración pactada es mayor, por la totalidad, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 14 LAU). Además, el arrendatario puede tener derecho de tanteo y de retracto sobre la vivienda (art. 25 LAU), con excepciones: por ejemplo, si se pactó su renuncia, el arrendador debe comunicar su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la formalización de la compraventa.

Deben revisarse la existencia y la fecha del contrato, su duración, la renta, la fianza, los derechos del arrendatario y las comunicaciones cruzadas, según el texto vigente de la LAU en el momento de la operación.

Vivienda ocupada

Ocupación no es lo mismo que arrendamiento. Hay que distinguir al arrendatario, al precarista, al ocupante sin título, al vendedor que sigue dentro de la vivienda y al tercero que invoca un título. La posesión debe analizarse antes de asumir obligaciones: quién la entrega, cuándo, en qué estado, qué ocurre si no se entrega y qué documentación acredita la situación. Esta página no trata el procedimiento para recuperar la posesión.

La revisión jurídica no es una inspección técnica. El abogado puede detectar que hace falta un técnico, un arquitecto o aparejador, un tasador o una consulta administrativa, pero no sustituye sus funciones: no mide, no inspecciona la estructura ni valora el inmueble.

Ciertos documentos técnicos o administrativos forman parte de la revisión documental. Por ejemplo, en la compraventa de un edificio existente o de parte de él, el certificado de eficiencia energética registrado y la etiqueta se anexan al contrato cuando es exigible (art. 17 RD 390/2021); y, según la antigüedad y las características del edificio, puede existir inspección técnica (ITE o IEE), sobre la que el Ayuntamiento de Madrid ofrece información.

No se trata de duplicar profesionales, sino de saber qué pregunta corresponde a cada uno y coordinar las respuestas antes de quedar obligado.

El vendedor también necesita seguridad: que el contrato no le deje obligaciones ambiguas. La revisión puede abordar la reserva o las arras, la identidad y titularidad, las cargas y su cancelación, la situación posesoria, la documentación que debe aportar, las fechas y los pagos, las manifestaciones contractuales, el incumplimiento y la escritura.

Conviene identificar siempre quién es el cliente: el despacho asesora a una parte y no representa automáticamente a comprador y vendedor a la vez.

Sí. Puede revisarse lo firmado, los pagos, la documentación y los plazos para determinar qué obligaciones existen y qué opciones siguen abiertas. Pero una revisión posterior no devuelve automáticamente la libertad que existía antes de firmar ni garantiza recuperar la señal.

Antes de firmar pueden negociarse condiciones; después, debe interpretarse lo ya pactado y valorar plazos, incumplimientos, documentación y posibles acuerdos. Suelen revisarse:

• El texto del contrato y la clase de arras.
• Los plazos, las prórrogas y las modificaciones.
• La cláusula de financiación y su cumplimiento.
• Las cargas o los documentos que hayan aparecido.
• Las comunicaciones entre las partes y el cumplimiento de cada una.

No hace falta enviar documentos en el primer contacto. Esta tabla explica para qué sirve cada uno y qué no resuelve por sí solo.

Según el alcance contratado, una revisión puede incluir:

• La identificación de los riesgos jurídicos de la operación.
• Los documentos que faltan o deben actualizarse.
• Observaciones al contrato de reserva, arras o compraventa.
• Puntos de negociación con la otra parte.
• Una propuesta de ajustes o de cláusulas.
• Alertas sobre plazos, cargas, posesión o financiación.
• Las cuestiones que requieren técnico, banco o asesor fiscal.
• Los próximos pasos recomendados.

No se anticipan plazos, importes ni resultados: el alcance se define con cada cliente. Atendemos desde Madrid, donde está la sede del despacho (C/ de la Infanta Mercedes 105, 2º C).

La tributación de una compraventa de vivienda cambia según se trate de vivienda nueva o usada, de quién transmita, del valor y de las circunstancias personales de comprador y vendedor, y puede intervenir normativa estatal, autonómica y local. Por eso esta página no ofrece tipos ni cálculos: antes de firmar conviene revisar la operación con asesoramiento fiscal separado. Como fuente oficial puede consultarse la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

Pueden surgir problemas de entrega o de posesión, cargas no previstas, incumplimientos contractuales, discrepancias de superficie, defectos o falta de documentación. En ese momento el análisis deja de ser preventivo y se centra en valorar qué remedios existen según lo pactado y la documentación disponible. Esta página no desarrolla esas reclamaciones; si el problema es de esa naturaleza, puede plantearse una reclamación de cantidades cuando exista un crédito reclamable, o consultar la página de Derecho Civil. Para otros problemas relacionados con una vivienda o inmueble, puede consultarse la página de asesoramiento inmobiliario.

• Código Civil: arts. 1091, 1124, 1255, 1258, 1450 y 1454.
• Ley de Propiedad Horizontal: art. 9.
• Ley de Arrendamientos Urbanos: arts. 14 y 25 (texto consolidado vigente).
• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: art. 14.
• Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios: art. 17.
• Ley 13/2015, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
• Tribunal Supremo, Sala Primera (sin URL estable individual verificada: consulta por ECLI en el buscador de jurisprudencia del Poder Judicial):
  • STS 498/2009, de 29-06-2009, Sala Primera — ECLI:ES:TS:2009:4440 — cláusula de pérdida o devolución duplicada y arras penales.
  • STS 719/2010, de 11-11-2010, Sala Primera — ECLI:ES:TS:2010:5875 — calificación de las arras por el conjunto del contrato.
  • STS 116/2013, de 25-02-2013, Sala Primera — ECLI:ES:TS:2013:672 — la facultad de desistimiento debe resultar de lo pactado.
  • STS 485/2014, de 23-09-2014, Sala Primera — ECLI:ES:TS:2014:3746 — arras confirmatorias, penales y penitenciales (clasificación, sin extrapolar cada formulación).
  • STS 270/2025, de 19-02-2025, Sala Primera — ECLI:ES:TS:2025:726 — literalidad y remisión al art. 1454 CC en las arras penitenciales.
• Información institucional: Colegio de Registradores, Dirección General del Catastro, Banco de España (Portal del Cliente Bancario), Consejo General del Notariado, Agencia Tributaria y Ayuntamiento de Madrid.

Autor y responsable jurídico: José Alberto Pérez Álvarez, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM), Socio Director de San Miguel Loyola Abogados (Derecho Civil y Mercantil).
Despacho: San Miguel Loyola Abogados, Madrid. Última actualización: 4 de octubre de 2026.
Información general de carácter orientativo: no constituye un dictamen ni sustituye el análisis individual de cada caso, que depende de la documentación y de los hechos.